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親 マンション 売る [マンション売るときの注意]

親のマンションを売るなら、親がまだ存命で親名義のものか、もしくは亡くなって相続する前の時点かで売る方法が違ってきます。

今回はまだ親が存命の場合について!

親がまだ存命で親名義のままでマンションを売る場合、不動産や選びや不動産屋や購入希望者とのやり取りは親の代わりにあなたが行うことができます。

別に親の代理を証明する書類も必要なくて、不動産屋と親が会うことができたり、契約の際には親がその場に出て契約を行うことができれば、その他のやり取りなどはあなたが代理をすることができます。

通常、家を売るのに代理をするのが委任状など面倒かと言うと、契約まで代理をするからです。

契約は親が本人でやれるなら、別にその他の雑用は家族が代わりをしても何も困りません。なにせ購入相手にとっても不都合はないですからね。
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マンション 売る 控除 [マンション売るなら]

不動産を売ると売却して得られた利益額に応じて税金がかかるのを知っていますか?

ですが、条件によっては控除されるのでその内容について紹介します。

まず、不動産を売却して利益が発生した場合、利益のすべてが全部自分のものになるわけではなく、利益に対して税金がかかることを譲渡所得税といいます。


これは、売却価格から購入価格を差し引いたもので、例えば3000万円で購入したマイホームを3500万円で売却した際の課税譲渡所得は500万円になります。


そして、短期譲渡所得で5年以下の場合は500万円×39.63%で198.15万円となるんです。

これを見るとかなり税金がかかると思いますよね。

せっかくの利益がかなり取られてしまうのです。そこで、控除が受けられる3つの特別控除を紹介します。

一つ目は3000万円特別控除があります。

これは、譲渡所得税の特別控除の中でも代表的な制度で一般的な住宅の売却であればこの制度の適応を受けることで大きく税額を減らすことができます。

3000万円特別控除の適応を受けられると税額が0円になる場合もあり、メリットが大きいです。

そして、10年超の住居用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例もあります。

10年超の住居用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、居住財産の定義を満たした上で不動産を売却した年の1月1日時点で土地と建物の所有期間がともに10年後超だった場合に適応を受けられます。


最後は特定の居住用財産の買換え特例です。

これは、特例の居住用財産の買換え特例は居住用財産の定義を満たした上で新しくマイホームを購入したときに受けられる特例です。


売却する不動産の所得期間が売却した年の1月1日時点で10年超、居住期間が通算10年以上である必要があります。


この特例を受けることが出来たら売却価格のうち新しくマイホームを購入した価格と同類部分の課税が繰り延べられます。


つまり3000万円で売却して、4000万円のマイホームを購入したとしたら売却時の譲渡所得税は繰り延べられるため、0円となります。


ただ、これはただ次回に繰り延べられるだけなので、良く考えて利用することをおすすめします。

このように、3つの控除について紹介しました。

せっかく売却して利益が出たのに税金でもっていかれたら、利益の意味がなくなってしまいますよね。

もちろんすべての人が控除されるわけではないですが、適応されるかどうかだけでも確認した方がいいですね。

これから売却をしようと思っている人は参考にしてくださいね。

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中古マンションを売る手数料について

中古マンションを売る手数料については、どんなに新しいマンションでも築50年のようなマンションでも手数料は同じです。

なお、売値が400万円超の価格ならいくらであっても手数料は

売値3%、さらにプラス6万円、となります。

500万円で売るなら21万円万円、1000万円なら36万円、5000万円なら156万円となります。

仮に、400万円以下の売値でも、上記の計算とだいたい同じ手数料となります。


なお、中古マンションを売る際の手数料は値引きをしてもらうことはまず無理です。

全国どこの不動産屋も同じ条件でやってて、値引きしたなんて普通は聞いたことがありません。


もし、手数料を無しでとか、手数料半額で、なんて甘い言葉を言ってくる不動産屋があれば、私は絶対に選びません。

手数料なしで何で儲けるの?と考えたら、いろいろ怪しいことを想像してしまうからです。

知り合いに安く売って、そっちからキックバックをもらうんじゃないか?みたいな。


中古マンションを売るときの手数料はプロに払うべき報酬なので、安く済ませようなんてことは考えないほうがいいですよ。

そういうの考えたら騙されるリスクが出てきますからね。。。

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マンションを売るメリット [マンション売るタイミング]

マンションを売るメリットは、余計な支払いから逃れられるとういうのが最も有名だと思います。

例えば修繕積立金や管理費などの支払いです。

でも、これはまだまだしれてます。

もしあなたのマンションが都内にある人気物件でもない限りは、使ってないマンションを売るのはメリットだらけです。

というのは「売りたくても買い手がつかないリスク」という最大のリスクを避けられるメリットがあるからです。

例えば、目先では東京オリンピックが終われば不動産市場は暴落すると予想もありますよね。

景気が悪化することで値下がりすることと、買い手もローンが通らなくなるとかいろいろな理由があります。

不景気になると近所で新築が安く売られることにもなるので、そりゃ新築の方が人気が出ます。

また、先に売った人が沢山いればそれだけ修繕積立金などの負担も増してきます。

それが分かってて買う人もいません。

だから余計に中古マンションは売れなくなります。

そういうことからも、マンションを売るメリットはあまりにも大きいといえます。


マンションも戸建ても、使わないの出費がかさむことは共通していますが、戸建てはどんなことになっても、まず間違いなく売れます!

よほどの変な場所でない限りは安くすれば売れるし、更地にして防草シートでもかけておけば雑草管理も手がかかりません。


でも、マンションは違います。最悪タダにしても引き取り手がないこともあります。


だからマンションを売ることはメリットが99%でデメリットが1%くらいに僕なんかは思ってるくらいです。


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マンション売却 アピールポイント [マンション売るときの注意]

マンション売却の際にアピールポイントを内覧者に伝えられるかどうかで売れるか売れないか大きく左右します。

僕が知る限り、マンション売却の際のアピールポイントを不動産屋さんに任せてるだけの人は失敗してます。

つまり、1年後も売れ残ってて、何割も値引きしてから1年半後くらいに叩き売りすることになってます。


で、アピールポイントはなにをどうしたら良いか?

これは、住んでる人しか分からないアピールポイントをホワイトボードのようなものに書いて、内覧者が見える場所に置いておくだけでいいんです。


例えば、「リビングからは春には満開の桜が見えます」みたいなことでもOKです。

他にも、昼間は車が通るけど夜はすごく静かです。でも防犯も良い場所で空き巣とかも聞いたことがないです。


みたいに、とにかく知れてよかった!と思える情報をアピールポイントにすればいいんです。


できれば、3脚がついて立てられるようなもので、ホワイトボードよりも黒板みたいなもののほうがおしゃれでいいです。


また、面倒な場合は、A4用紙などにプリントアウトしたものを何枚も重ねておいて、内覧が1回入るごとに1枚持っていってもらうようにするのも良い手ですよ。


とにかく、マンション売却はライバル物件も多いので、アピールポイントをいかにちゃんと伝えられるかはあなたの人生さえも変えてしまうくらい重要なんですよ。
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